Un análisis que impulsa decisiones estratégicas

Cada edición del reporte combina la experiencia del equipo AMPI con el respaldo analítico de Teseo Data Lab, consolidando una fuente confiable para agentes, inversionistas y desarrolladores que buscan tomar decisiones con base en evidencia, no suposiciones.

Más que cifras, este documento ofrece un diagnóstico del presente y una lectura de las tendencias que marcarán el próximo trimestre, desde los movimientos del mercado residencial hasta la evolución del sector de rentas vacacionales.

Aliados por la profesionalización del sector

El esfuerzo conjunto entre AMPI Riviera Nayarit y Teseo Data Lab reafirma el compromiso con la profesionalización del mercado inmobiliario. Cada trimestre, el análisis busca fortalecer la comunidad de agentes con información útil, verificable y contextualizada.

Este reporte es una herramienta pensada para mejorar la competitividad del gremio, elevar el estándar de servicio y fomentar una práctica inmobiliaria cada vez más transparente.

Consulta el reporte completo y lleva tu estrategia al siguiente nivel

El cargo Análisis Inmobiliario 3er Reporte Trimestral AMPI + Teseo Data Lab apareció primero en AMPI RIVIERA NAYARIT.

El mercado inmobiliario de la Zona Metropolitana de Puerto Vallarta (ZMPV) no solo crece: se transforma a un ritmo sin precedentes.
Durante el último año, los listados en plataformas aumentaron 48 % respecto a 2023, sin registrar caídas de precio. Con más de 13,000 unidades activas en Airbnb y Vrbo, distribuidas entre Zona Romántica, Versalles, Marina Vallarta y Nuevo Nayarit, la región consolida un modelo donde el turismo residencial y la inversión inmobiliaria son los protagonistas.

Este reporte AMPI + APAR es más que una recopilación de cifras: ayuda a los agentes inmobiliarios y desarrolladores a comprender los retos y oportunidades que marcarán el futuro de Vallarta y Bahía de Banderas.

Un territorio en expansión: la fuerza detrás del crecimiento

La ZMPV, integrada por Puerto Vallarta, Bahía de Banderas, Compostela y Cabo Corrientes, muestran fenómeno de crecimiento que los agentes ya perciben en el día a día:

• Bahía de Banderas creció +51 % en población.
• Puerto Vallarta, +14.1 %.
• Compostela, +8.05 %.

El motor económico de la región es dual: Bahía de Banderas lidera la expansión inmobiliaria, mientras Puerto Vallarta mantiene su peso en servicios y hospitalidad.
Esta sinergia ha generado un corredor turístico–residencial que impulsa la economía local, pero también pone a prueba la planeación urbana y la sostenibilidad.

La nueva economía del turismo residencial

El estudio AMPI + APAR identifica entre 440 y 540 desarrollos activos entre 2020 y 2024, un dato que refleja el ritmo de construcción en la región.
El modelo turístico-inmobiliario ya representa 0.86 % del PIB nacional, con una derrama económica regional de $35,900 millones MXN, donde Puerto Vallarta y Bahía de Banderas concentran el 95 % del total.

Las rentas vacacionales son ahora una pieza central: generan $8,656 millones MXN al año, equivalentes al 27 % del PIB turístico regional, con un efecto multiplicador que alcanza los $19,043 millones.
En otras palabras: el turismo ya no solo se hospeda, ahora invierte, compra y habita.

Detrás de las cifras: el impacto social y urbano

El dinamismo inmobiliario ha impulsado el empleo de manera directa e indirecta para más de 65,000 personas, el 20 % de la población económicamente activa.
Los municipios muestran crecimientos notables en ocupación turística:

• Compostela: +53.6 %
• Bahía de Banderas: +39.6 %
• Puerto Vallarta: +27.3 %

Pero este auge también redefine la estructura social: el aumento del valor del suelo ha intensificado procesos de gentrificación y desplazamiento, especialmente en zonas costeras con alta demanda.

Para los agentes inmobiliarios, este contexto exige una nueva ética profesional: comprender los efectos del desarrollo, acompañar al comprador con información clara y fomentar prácticas de venta sustentables.

Sostenibilidad: el gran desafío de la próxima década

Con 70 % de cobertura forestal en zonas como Compostela y Cabo Corrientes, la presión sobre ecosistemas y servicios crece.
Aunque existen proyectos con certificaciones LEED, EarthCheck, Distintivo S y EDGE, su adopción sigue siendo baja.
El estudio advierte un riesgo claro: sin regulación ecológica y coordinación metropolitana, el corredor podría superar su capacidad ambiental.

Para los profesionales del sector, esto abre una nueva área de especialización: la gestión de proyectos sostenibles y el acompañamiento en procesos de certificación, una ventaja competitiva clave para los agentes AMPI.

Entre hoteles y rentas: dos modelos en convergencia

La hotelería tradicional sigue siendo dominante pero la relación ya muestra un punto de inflexión.
El visitante de hoy busca experiencias residenciales, y con ello cambia el papel del agente inmobiliario: pasa de intermediario a asesor estratégico que entiende tanto el retorno de inversión como la vida cotidiana del comprador.

En este nuevo escenario, la profesionalización y la afiliación a AMPI se vuelven herramientas esenciales para ofrecer seguridad, respaldo y actualización constante.

Gobernanza y marco regulatorio: el punto crítico

El reporte subraya un vacío que impacta directamente a la operación inmobiliaria:
la falta de armonización normativa entre Jalisco y Nayarit.
Esta fragmentación fiscal y urbana afecta especialmente a quienes operan con plataformas digitales o gestionan propiedades de uso mixto.

Entre las propuestas, destaca una zonificación diferenciada —turística, mixta y habitacional— y la creación de una gobernanza metropolitana integrada.
Los agentes inmobiliarios afiliados a AMPI tienen aquí un papel clave como interlocutores entre sector privado, autoridades y comunidad.

La percepción social: crecimiento sí, pero con equidad

La comunidad local reconoce los beneficios económicos del turismo residencial, pero pide mayor transparencia, regulación y acceso a vivienda asequible.
El estudio propone un Plan Maestro de Sostenibilidad Turística e Inmobiliaria, sustentado en tres ejes:

1. Planeación territorial y ambiental.
2. Innovación y tecnología verde.
3. Participación social y gobernanza.

Este enfoque marca el inicio de una nueva etapa donde los agentes inmobiliarios no solo venden propiedades: construyen territorio y contribuyen a una economía más equilibrada.

Conclusión: un nuevo rol para los agentes inmobiliarios

El Reporte Impacto socioeconómico del sector inmobiliario y rentas vacacionales en la Zona Metropolitana de Puerto Vallarta: Primeras aproximaciones AMPI + APAR demuestra que el corredor Vallarta–Nayarit es hoy uno de los laboratorios más dinámicos del desarrollo inmobiliario en México.
Su crecimiento exige agentes más preparados, con visión integral, ética profesional y capacidad para adaptarse a un mercado híbrido entre lo turístico y lo residencial.

Ser parte de AMPI Riviera Nayarit significa pertenecer a esa comunidad que impulsa datos, análisis y formación continua para enfrentar este nuevo entorno.

Únete a AMPI Riviera Nayarit, obtén acceso al reporte y sé parte de la generación de agentes que entienden el mercado desde la evidencia, la sostenibilidad y la colaboración.

El cargo Reporte inmobiliario AMPI + APAR: la nueva radiografía del corredor Vallarta–Nayarit apareció primero en AMPI RIVIERA NAYARIT.

Por Hausen Real Estate | Rentals – Especialistas en inversión inmobiliaria en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit.

El mercado inmobiliario de EE.UU.: ¿La mayor burbuja de la historia o un nuevo ciclo con fundamentos sólidos?

El mercado de la vivienda en Estados Unidos ha alcanzado niveles sin precedentes de inaccesibilidad.
Los precios de las viviendas, ajustados por inflación, han marcado récords históricos en los últimos tres años, superando incluso la famosa burbuja de 2006.
Para muchos analistas, esto significa que estamos frente a la mayor burbuja inmobiliaria de todos los tiempos.

Desde 1890 hasta 1990, durante más de un siglo, los precios ajustados por inflación nunca superaron en más de un 15% su línea de tendencia a largo plazo.
En ese periodo, el mercado fue estable, predecible, y los valores se mantenían ligados a los fundamentos económicos. Pero desde mediados de los 90, todo cambió.

La comercialización masiva de la vivienda, la mentalidad de HGTV y la
especulación transformaron el mercado. A partir de entonces, vimos una
desconexión de los precios respecto a la inflación, llevando al clímax en 2006, donde los precios ajustados por inflación alcanzaron un 70% por encima de su promedio histórico.

Seguido de una dolorosa corrección del 33% en términos reales entre 2007 y 2012.

Algunos analistas creen que estamos viendo una reedición de ese escenario.
Señalan que los compradores actuales se han retirado, que la accesibilidad es históricamente baja, y que la única salida será una corrección nacional de precios, quizá del 15%, combinada con el crecimiento de ingresos y la inflación para restaurar cierta normalidad.
Pero… aquí es donde surge el contraargumento clave que matiza este panorama pesimista.

¿Por qué esta vez podría ser diferente?

Aunque los precios actuales son altos, muchos economistas argumentan que no estamos en 2006.
Primero, el contexto económico es diferente. La burbuja del 2006 fue alimentada por préstamos subprime, estándares de crédito flexibles y una fiebre especulativa generalizada.
En 2025, eso no está ocurriendo. Las normas de crédito son mucho más estrictas, los compradores son más calificados, y hay menos especulación. Comparar 2025 directamente con 2006 es, como dicen algunos, comparar a un maratonista con un velocista: ambos corren, pero con dinámicas completamente distintas.
Además, el alza de precios actual no se debe solo a especulación o crédito fácil, sino a un déficit estructural de oferta. Tras años de sub-construcción desde la Gran Recesión, estados unidos enfrenta una escasez crónica de viviendas. No hay suficiente inventario para satisfacer la demanda real y demográfica, impulsada por millennials y Gen Z ingresando al mercado.
Incluso si los precios son elevados, no están necesariamente despegados de la realidad económica como en 2006.
Otro punto relevante es que los precios están creciendo de manera más moderada: un 2.5% de marzo 2024 a marzo 2025, según datos de NAR. Además, la inflación se ha moderado al 2.3%, y la Reserva Federal está comenzando a reducir tasas, lo que podría aliviar la presión sobre la accesibilidad y permitir que los compradores vuelvan gradualmente al mercado.
Si los ingresos crecen más rápido que los precios, como algunos analistas sugieren, el mercado podría estabilizarse sin necesidad de una corrección dramática.

Además, la narrativa pesimista suele ignorar que, históricamente, incluso con tasas hipotecarias en niveles de dos dígitos, como en los años 80, las personas seguían comprando viviendas. Hoy, aunque las tasas están por encima de los niveles ultra bajos de la pandemia, siguen siendo razonables en comparación histórica.
Finalmente, muchos expertos advierten que asumir que estamos en la “mayor burbuja de todos los tiempos” y que la caída es inevitable es una lectura simplista que ignora la complejidad actual. El mercado podría estar caro, sí, pero no necesariamente está a punto de explotar como en 2008. No hay signos de crisis financiera sistémica, las ejecuciones hipotecarias no están repuntando y los bancos no están mostrando señales de estrés extremo.

Conclusión: Dos narrativas enfrentadas
Nos encontramos, por tanto, frente a dos visiones claras:

• Narrativa pesimista:
  La historia se repite, estamos en la mayor burbuja de la historia, el desacople con la inflación es insostenible, y el mercado solo podrá ajustarse con una caída de precios significativa.
  
• Narrativa moderada:
  Aunque los precios son altos, los fundamentos son distintos. El déficit de oferta, la fortaleza demográfica, el crédito sano y la mejora gradual en los ingresos y tasas podrían permitir una estabilización sin una crisis tipo 2008.
  Ambas visiones tienen argumentos válidos, pero el resultado final dependerá de cómo evolucionen variables clave como la oferta de vivienda, los ingresos reales, las tasas de interés y la confianza de los compradores.
  Por ahora, el mercado está en una especie de punto muerto, con compradores en pausa, vendedores reacios a bajar precios, y un equilibrio inestable que podría durar años… o romperse si alguna pieza clave cambia.

Impacto en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit del escenario inmobiliario de EE.UU.

1. Interconexión con el mercado de EE.UU.
   Puerto Vallarta y Riviera Nayarit están profundamente ligados al mercado
   inmobiliario de Estados Unidos:

• Alto porcentaje de compradores estadounidenses, especialmente de estados
  como California, Texas, Florida, Illinois y Canadá.
• El mercado local es en gran medida dólar-dependiente, tanto en precios como en flujo de inversión.
• Sentimiento del consumidor estadounidense impacta directamente en la demanda de propiedades turísticas, vacacionales e inversión.

2. Escenario pesimista (si se da una corrección fuerte en EE.UU.)

• Si EE.UU. entra en una corrección de precios del -15% o más, afectaría la percepción de riqueza y confianza de los compradores potenciales.
• La caída de precios en EE.UU. podría hacer que muchos compradores
  perciban que hay mejores oportunidades en su mercado doméstico,
  reduciendo flujos hacia destinos internacionales.
• Posible congelamiento o desaceleración del segmento de lujo y ultra-lujo, que depende de clientes con alto poder adquisitivo.
• Los inversionistas más especulativos (flippers, rentistas) podrían postergar o frenar compras en mercados como Vallarta, hasta ver mayor claridad.

3. Escenario moderado (sin crash, pero con mercado lento y estancado en EE.UU.)

Incluso si no hay crash, el mercado de EE.UU. podría permanecer lento, con compradores cautelosos y más selectivos.

Esto puede provocar que Puerto Vallarta y Riviera Nayarit vean un flujo más bajo de nuevos compradores, pero sin desplome dramático.

• Muchos baby boomers y retirados seguirán migrando hacia México
  buscando calidad de vida y costo-beneficio, especialmente si el costo de vida en EE.UU. sigue alto.
• Posible re acomodo hacia segmentos de valor percibido, donde productos bien posicionados y diferenciados seguirán teniendo demanda, pero con compradores más racionales y menos impulsivos.

4. Factores locales que pueden mitigar o agravar el impacto

• Demanda interna mexicana creciente en Vallarta y Riviera Nayarit puede suavizar el impacto externo.
• Dólar fuerte o débil jugará un rol clave: un dólar fuerte podría mantener el atractivo del mercado para estadounidenses, aunque el sentimiento sea
  conservador.
• Oferta limitada y altos costos de construcción en la región podrían evitar una caída agresiva de precios locales, pero sí forzar una pausa en ventas o ajustes de expectativas.

5. Riesgo vs oportunidad

• Podría abrir oportunidades para compradores con liquidez, especialmente en proyectos donde desarrolladores busquen capitalizar rápido.
• Segmentos diferenciados, con valor agregado (wellness, sustentabilidad, experiencias únicas) serán más resilientes que productos genéricos o de baja diferenciación.
• La narrativa de “protección patrimonial en activos reales” puede seguir vigente entre inversionistas de alto perfil, viendo Vallarta como refugio de calidad de vida y activos dolarizados.

Conclusión estratégica para Riviera Nayarit y Puerto Vallarta:
No estamos blindados, pero tampoco somos espejo de EE.UU.
El impacto será más psicológico y de confianza que de crisis estructural inmediata.
Lo importante será re posicionar el mercado con inteligencia: menos especulación, más enfoque en valor real, diferenciación y storytelling potente que conecte con las nuevas prioridades de compradores conservadores pero que siguen buscando calidad de vida y protección patrimonial fuera de EE.UU.
Replantear la calidad del producto, precio final y diseño serán temas claves para una temporada alta fuerte en 2025-2026.

Para un análisis mas detallado financiero, económico y de producto para la generación de estrategias y ventajas competitivas ante los retos del mercado por favor ponerse directamente en contacto con nosotros.

DEPARTAMENTO DE ANALISIS DE CICLOS MAYO 16, 2025.

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Hausen Real Estate | Rentals – Calidad de vida, valor patrimonial.

El cargo Mercado Inmobiliario en EE.UU.: ¿Oportunidad o Riesgo para Nuestro Destino? apareció primero en AMPI RIVIERA NAYARIT.