La adquisici\u00f3n o enajenaci\u00f3n de un inmueble en Nayarit<\/strong> \u2014particularmente en la Riviera Nayarit<\/strong> y Bah\u00eda de Banderas<\/strong>\u2014 activa un conjunto de obligaciones fiscales de car\u00e1cter estatal y federal que deben cumplirse para formalizar legalmente la operaci\u00f3n. Desde el Impuesto Sobre Adquisici\u00f3n de Inmuebles (ISAI)<\/strong> hasta el Impuesto Sobre la Renta (ISR)<\/strong> por ganancia de capital y el Impuesto al Valor Agregado (IVA)<\/strong> en ciertos casos, cada impuesto responde a un marco normativo espec\u00edfico y tiene implicaciones directas en el costo total de la transacci\u00f3n.<\/p>\n Los profesionales certificados de AMPI Riviera Nayarit<\/strong> conocen con precisi\u00f3n el sistema impositivo aplicable en la regi\u00f3n y acompa\u00f1an a compradores y vendedores en el cumplimiento de cada obligaci\u00f3n, coordinando con notarios p\u00fablicos, contadores y asesores fiscales especializados. Esta gu\u00eda detalla los principales grav\u00e1menes que inciden en la compraventa, los sujetos obligados, las bases de c\u00e1lculo y los plazos de pago, con el objetivo de brindar certeza jur\u00eddica y fiscal a quienes invierten en bienes ra\u00edces en el destino.<\/p>\n El ISAI<\/strong> es un impuesto local regulado por el C\u00f3digo Fiscal del Estado de Nayarit. Grava la adquisici\u00f3n de inmuebles ubicados en territorio estatal y debe ser cubierto por el adquirente<\/strong> (comprador) al momento de la escrituraci\u00f3n. La base gravable es el valor mayor<\/strong> entre el precio de compraventa declarado en la escritura y el valor catastral actualizado del inmueble.<\/p>\n La tasa del ISAI<\/strong> var\u00eda seg\u00fan el valor del inmueble y el municipio, pero en Bah\u00eda de Banderas \u2014donde se concentran Nuevo Vallarta, Bucer\u00edas, Punta de Mita, La Cruz de Huanacaxtle, Sayulita y otras localidades de la Riviera Nayarit\u2014 la tasa general es proporcional y se aplica sobre el valor de adquisici\u00f3n. El notario p\u00fablico es el responsable de calcular, retener y enterar el ISAI ante la Secretar\u00eda de Finanzas del Estado de Nayarit, por lo que el comprador entrega los recursos al fedatario junto con los dem\u00e1s gastos de escrituraci\u00f3n.<\/p>\n Existen exenciones parciales o totales<\/strong> para ciertos casos, como la adquisici\u00f3n de vivienda de inter\u00e9s social o primera vivienda de valor determinado, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la legislaci\u00f3n estatal. Un asesor certificado de AMPI Riviera Nayarit puede confirmar si la operaci\u00f3n califica para alguna exenci\u00f3n y coordinar con el notario la aplicaci\u00f3n correcta del beneficio.<\/p>\n El ISR<\/strong> recae sobre el vendedor<\/strong> cuando la enajenaci\u00f3n del inmueble genera una ganancia de capital<\/strong>. La Ley del ISR, de car\u00e1cter federal, establece que la ganancia se calcula restando al ingreso obtenido por la venta el costo comprobado de adquisici\u00f3n, actualizado conforme a factores de inflaci\u00f3n publicados por el Servicio de Administraci\u00f3n Tributaria (SAT), as\u00ed como las mejoras capitalizables y los gastos notariales originales.<\/p>\n La tasa aplicable<\/strong> es la correspondiente a las personas f\u00edsicas (hasta el 35 % seg\u00fan la tarifa progresiva) o a las personas morales (30 % tasa corporativa). En el caso de residentes extranjeros<\/strong> que enajenen inmuebles en M\u00e9xico, la Ley del ISR obliga a retener el 25 % del valor total de la operaci\u00f3n<\/strong> como pago provisional, a menos que el vendedor obtenga una constancia de retenci\u00f3n menor emitida por el SAT tras comprobar el costo de adquisici\u00f3n y deducciones autorizadas.<\/p>\n El notario p\u00fablico es el agente de retenci\u00f3n<\/strong> del ISR y debe enterar el monto correspondiente ante el SAT dentro de los 15 d\u00edas siguientes a la fecha de firma de la escritura. Para optimizar la carga fiscal, el vendedor puede contratar un contador certificado que prepare la declaraci\u00f3n anual y, de ser el caso, solicite la devoluci\u00f3n del saldo a favor si la retenci\u00f3n excedi\u00f3 la ganancia real.<\/p>\n Los asesores de AMPI Riviera Nayarit<\/a> trabajan en estrecha coordinaci\u00f3n con fiscalistas locales y federales para garantizar que el vendedor cumpla con sus obligaciones sin incurrir en pagos en exceso ni en omisiones que puedan derivar en auditor\u00edas o multas.<\/p>\n El IVA<\/strong>, regulado por la Ley del IVA federal, no grava la enajenaci\u00f3n de terrenos<\/strong> ni la compraventa de inmuebles usados entre particulares. Sin embargo, s\u00ed aplica<\/strong> en dos supuestos espec\u00edficos:<\/p>\n La tasa general del IVA es del 16 %<\/strong> y se calcula sobre el valor de la construcci\u00f3n<\/strong>, excluyendo el valor del terreno. En operaciones de preventa o entrega de inmuebles nuevos en desarrollos residenciales de la Riviera Nayarit, el desarrollador traslada el IVA al comprador, quien debe cubrirlo al momento del pago o seg\u00fan el esquema de financiamiento acordado.<\/p>\n Cuando un comprador adquiere un departamento en condominio o una casa nueva directamente del desarrollador, el contrato de compraventa especifica el desglose entre el valor del terreno (exento) y el valor de la construcci\u00f3n (gravado). El comprador debe verificar que el desarrollador est\u00e9 al corriente en sus obligaciones fiscales y que emita el Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) correspondiente.<\/p>\n Los profesionales certificados de AMPI Riviera Nayarit revisan que los desarrollos afiliados cumplan con la normativa fiscal y que los compradores reciban la documentaci\u00f3n completa para efectos de deducibilidad y comprobaci\u00f3n ante el SAT.<\/p>\n Adem\u00e1s de los impuestos directos, la formalizaci\u00f3n de la compraventa implica el pago de honorarios notariales<\/strong> y derechos de inscripci\u00f3n<\/strong> en el Registro P\u00fablico de la Propiedad y del Comercio del Estado de Nayarit. Estos conceptos, aunque no son impuestos en sentido estricto, forman parte de los costos de cierre y est\u00e1n regulados por el arancel notarial estatal y la Ley de Hacienda del Estado.<\/p>\n Los honorarios del notario p\u00fablico<\/strong> incluyen:<\/p>\n Los derechos de registro<\/strong> se pagan al Registro P\u00fablico de la Propiedad y var\u00edan seg\u00fan el valor del inmueble y el tipo de acto (compraventa, constituci\u00f3n de fideicomiso, cancelaci\u00f3n de hipoteca). El notario tramita la inscripci\u00f3n como parte de sus servicios, pero el costo es cubierto por el comprador salvo pacto distinto en el contrato de promesa de compraventa.<\/p>\n En operaciones de compraventa en zona restringida<\/strong> (franja costera de 50 km), cuando el comprador extranjero adquiere a trav\u00e9s de fideicomiso, se adicionan los honorarios del banco fiduciario<\/strong> por apertura y aval\u00fao del inmueble, m\u00e1s los derechos ante la Secretar\u00eda de Relaciones Exteriores (SRE) por el permiso de constituci\u00f3n del fideicomiso. Estos conceptos no son impuestos, pero deben presupuestarse como parte de los costos de adquisici\u00f3n.<\/p>\n Una vez formalizada la compraventa, el nuevo propietario asume la obligaci\u00f3n de pagar el impuesto predial<\/strong> anual, que es un tributo municipal regulado por la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Nayarit y las leyes de ingresos de cada municipio. En Bah\u00eda de Banderas<\/strong>, el predial se calcula con base en el valor catastral del inmueble, que es determinado por la Direcci\u00f3n de Catastro Municipal mediante factores de actualizaci\u00f3n peri\u00f3dicos.<\/p>\n El pago del predial puede realizarse en una sola exhibici\u00f3n anual (con descuento en los primeros meses del ejercicio fiscal) o en parcialidades trimestrales. El recibo de predial actualizado es requisito para escriturar cualquier operaci\u00f3n posterior (venta, hipoteca, donaci\u00f3n), por lo que mantener al corriente el pago es fundamental para la cadena de transmisi\u00f3n de la propiedad.<\/p>\n Adem\u00e1s del predial, en algunos desarrollos en condominio existen derechos por servicios municipales<\/strong> (alumbrado p\u00fablico, recolecci\u00f3n de basura, mantenimiento de \u00e1reas verdes) que se cobran junto con el predial o de manera separada por la administraci\u00f3n del condominio. El asesor certificado de AMPI Riviera Nayarit<\/strong> informa al comprador sobre estas obligaciones recurrentes y verifica que el vendedor entregue el inmueble sin adeudos de predial ni de cuotas de mantenimiento.<\/p>\n Tanto para personas f\u00edsicas como para personas morales, la compraventa de inmuebles puede generar efectos fiscales deducibles<\/strong> o cr\u00e9ditos fiscales recuperables<\/strong>. Por ejemplo:<\/p>\n Un contador p\u00fablico certificado<\/strong> con experiencia en fiscalidad inmobiliaria puede dise\u00f1ar estrategias legales de optimizaci\u00f3n fiscal, como la estructuraci\u00f3n de la operaci\u00f3n a trav\u00e9s de una sociedad mercantil, el fraccionamiento de pagos para efectos de flujo de ISR, o la aplicaci\u00f3n de tratados para evitar la doble imposici\u00f3n en el caso de residentes extranjeros con fuente de ingresos en otros pa\u00edses.<\/p>\n Los agentes certificados de AMPI Riviera Nayarit<\/a> colaboran con contadores locales de confianza y pueden referir a sus clientes con profesionales que conozcan el marco fiscal aplicable en Nayarit y en el \u00e1mbito federal, asegurando que cada operaci\u00f3n se estructure con la mayor eficiencia fiscal posible dentro del marco legal vigente.<\/p>\n El sistema impositivo de la compraventa de inmuebles en Nayarit<\/strong> combina tributos estatales (ISAI, predial), federales (ISR, IVA) y derechos notariales y registrales que deben cumplirse con precisi\u00f3n para evitar contingencias fiscales y garantizar la seguridad jur\u00eddica de la operaci\u00f3n. Cada impuesto tiene su base gravable, sujeto obligado, tasa y plazo de pago espec\u00edficos, y su correcta aplicaci\u00f3n requiere el conocimiento t\u00e9cnico de profesionales certificados.<\/p>\n AMPI Riviera Nayarit<\/strong> acompa\u00f1a a compradores y vendedores en el cumplimiento de todas las obligaciones fiscales, coordinando con notarios, contadores y asesores especializados en el marco regulatorio de Bah\u00eda de Banderas<\/strong> y la regi\u00f3n. Al trabajar con un agente certificado que opera bajo el c\u00f3digo de \u00e9tica<\/a> y los est\u00e1ndares de capacitaci\u00f3n continua de AMPI, los inversionistas acceden a una red de profesionales confiables que protegen sus intereses en cada etapa del proceso.<\/p>\n Para conocer m\u00e1s sobre los servicios de asesor\u00eda fiscal y legal disponibles en la regi\u00f3n, o para conectar con un agente certificado que coordine tu operaci\u00f3n de compraventa, visita la secci\u00f3n de contacto<\/a> o consulta el directorio de afiliados en ampirivieranayarit.com<\/a>.<\/p>\n El comprador<\/strong> (adquirente) es el sujeto obligado al pago del Impuesto Sobre Adquisici\u00f3n de Inmuebles (ISAI) conforme al C\u00f3digo Fiscal del Estado de Nayarit. El notario p\u00fablico calcula el impuesto sobre el valor mayor entre el precio de compraventa y el valor catastral, retiene el monto correspondiente de los recursos del comprador y lo entera ante la Secretar\u00eda de Finanzas del Estado. Existen exenciones para vivienda de inter\u00e9s social o primera vivienda en ciertos rangos, por lo que es recomendable consultar con un asesor certificado de AMPI Riviera Nayarit si la operaci\u00f3n califica para alg\u00fan beneficio fiscal.<\/p>\n S\u00ed. Todo residente en el extranjero<\/strong> que enajene un inmueble ubicado en M\u00e9xico est\u00e1 sujeto al Impuesto Sobre la Renta (ISR)<\/strong> por la ganancia de capital obtenida. La Ley del ISR establece una retenci\u00f3n del 25 % sobre el valor total de la operaci\u00f3n<\/strong> como pago provisional, que el notario p\u00fablico debe enterar al SAT. El vendedor puede obtener una constancia de retenci\u00f3n menor si comprueba ante el SAT el costo de adquisici\u00f3n actualizado y las deducciones autorizadas (mejoras, gastos notariales). Un contador certificado puede presentar la declaraci\u00f3n anual y, de ser el caso, solicitar la devoluci\u00f3n del saldo a favor si la retenci\u00f3n excedi\u00f3 la ganancia real.<\/p>\n El IVA<\/strong> aplica \u00fanicamente en la primera enajenaci\u00f3n de construcciones nuevas<\/strong> realizadas por desarrolladores o constructoras, y en la compraventa de inmuebles cuando el vendedor es una persona moral que habitualmente se dedica a la construcci\u00f3n o promoci\u00f3n inmobiliaria. La tasa del 16 % se calcula sobre el valor de la construcci\u00f3n<\/strong>, excluyendo el valor del terreno. En la compraventa de inmuebles usados entre particulares, o en la enajenaci\u00f3n de terrenos sin construcci\u00f3n, no se causa IVA<\/strong>. Los profesionales certificados de AMPI Riviera Nayarit verifican que los desarrollos afiliados emitan correctamente el CFDI con el desglose de IVA y que el comprador reciba la documentaci\u00f3n completa.<\/p>\n Adem\u00e1s del ISAI (comprador) y el ISR (vendedor), debes presupuestar los honorarios del notario p\u00fablico<\/strong>, los derechos de inscripci\u00f3n en el Registro P\u00fablico de la Propiedad<\/strong>, el costo de certificados de libertad de gravamen y de no adeudo de predial<\/strong>, y, en su caso, los honorarios del banco fiduciario<\/strong> si adquieres en zona restringida como extranjero. Tambi\u00e9n debes considerar el pago del impuesto predial<\/strong> anual a partir de la fecha de escrituraci\u00f3n y las cuotas de mantenimiento<\/strong> si el inmueble se encuentra en r\u00e9gimen de condominio. Un asesor certificado de AMPI Riviera Nayarit te entregar\u00e1 un desglose completo de costos de cierre antes de firmar el contrato de promesa de compraventa.<\/p>\n S\u00ed. Si la retenci\u00f3n del 25 %<\/strong> aplicada al vendedor extranjero excede la ganancia de capital real calculada conforme a la Ley del ISR (ingreso menos costo de adquisici\u00f3n actualizado y deducciones autorizadas), el contribuyente puede solicitar la devoluci\u00f3n del saldo a favor<\/strong> mediante la presentaci\u00f3n de su declaraci\u00f3n anual ante el SAT. Para ello, debe contar con un Registro Federal de Contribuyentes (RFC)<\/strong> vigente, conservar los comprobantes de la operaci\u00f3n original, el aval\u00fao actualizado y los gastos notariales, y presentar la declaraci\u00f3n con apoyo de un contador certificado. Los agentes certificados de AMPI Riviera Nayarit colaboran con fiscalistas especializados que pueden coordinar este tr\u00e1mite y maximizar la recuperaci\u00f3n fiscal dentro del marco legal vigente.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La compraventa de inmuebles en Nayarit implica obligaciones fiscales espec\u00edficas que todo comprador y vendedor debe conocer. 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Impuesto Sobre la Renta (ISR): gravamen federal por ganancia de capital<\/h2>\n
Impuesto al Valor Agregado (IVA): aplicaci\u00f3n en primera enajenaci\u00f3n de inmuebles<\/h2>\n
\n
Gastos notariales y derechos de registro p\u00fablico: obligaciones adicionales en la escrituraci\u00f3n<\/h2>\n
\n
Impuesto predial y contribuciones municipales: obligaciones posteriores a la compra<\/h2>\n
Deducibilidad fiscal y estrategias de optimizaci\u00f3n: el rol del contador certificado<\/h2>\n
\n
Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
Preguntas frecuentes<\/h2>\n
\u00bfQui\u00e9n paga el ISAI en una compraventa de inmuebles en Nayarit?<\/h3>\n
\u00bfEl vendedor extranjero paga ISR al vender un inmueble en M\u00e9xico?<\/h3>\n
\u00bfCu\u00e1ndo aplica el IVA en la compraventa de un inmueble?<\/h3>\n
\u00bfQu\u00e9 gastos adicionales a los impuestos debo presupuestar al comprar un inmueble?<\/h3>\n
\u00bfPuedo recuperar el ISR retenido si fue mayor a mi ganancia real?<\/h3>\n